Этот ураган собирает многомиллионную дань с собственников недвижимости. Подобно самым разрушительным циклонам у него женское имя – Виндикация.
Как защититься от изъятия квартиры, дома или земельного участка, честно купленных на кровно заработанные деньги у «мутных» продавцов? Спастись поможет только волшебный статус добросовестного приобретателя.
Павел Кортунов
Виндикация (от лат. vim dicere – «объявляю о применении силы») – один из основных способов защиты собственности, пришедший к нам из римского права. Изначально он подразумевал, что собственник, утративший свою вещь не по своей воле, может вернуть её от любого владельца всегда и безусловно. Без разницы, как она к нему попала.
Nemo ad alium plus juris transferre potest, quam ipse habet (лат. – «никто не может передать другому большего права, чем сам имеет»). Эту догму сформулировал Домиций Ульпиан, один из пяти римских юристов, чьи responsa prudentium (ответы знатока права) были обязательны для судей. Благословенные времена.
Но в бурно развивающихся коммерческих операциях такое правило создавало много проблем, и в германском праве нашёл применение древний обычай «Hand muss Hand wahren» (нем. – «рука за руку отвечает»). Выработалось правовое ограничение виндикации в отношении добросовестного владельца. Теперь уже имела значение его неосведомлённость о сомнительном происхождении права на вещь у продавца. Вещь оставалась у нового владельца, а продавец компенсировал её стоимость первоначальному собственнику.
То, о чём мы рассказали за минуту, заняло тысячелетие. Об эволюции правоприменения от прямолинейного римского к мудрому германскому не придумать лучше лонгрида, чем «Основание принципа» (1903) доктора права, профессора Ивана Николаевича Трепицына, до революции преподававшего в виднейших императорских университетах России, включая Петроградский. Монография общедоступна в Интернете.
Такова предыстория, сдув песок от которой обратимся к сегодняшнему дню и смоделируем крайне распространённую ситуацию. Вы желаете приобрести жильё – скрупулёзно знакомитесь с вариантами, находите самый заманчивый, заключаете договор купли-продажи, отдаёте его в Росреестр, получаете священную выписку из ЕГРН, въезжаете в новое семейное гнёздышко…
А через год получаете виндикационный иск о возврате имущества из чужого незаконного владения и выселении на улицу. Это равносильно тому, как если бы вас на пляже, когда вы стоите, утопая по щиколотку в теплом песке и пребываете в расслабленной неге, с ног сбила мощная волна, и вы упали бы, ударившись головой о камень.
Конечно, вы потребуете продавца вернуть вам деньги, если выяснится, что он не имел права продавать вам недвижимость. Но деньги он мог давно потратить, а какого-либо имущества или доходов, за счёт которых погасил бы долг, у него нет. Возникает прямой риск остаться и без денег, и без квартиры, и без веры в систему. Мираж беспредела.
Такие ситуации могут быть частью хорошо срежиссированного представления, и в этом случае к мошенникам, соскучившимся по воркутинским рассветам, потерпевший, приобретший объект недвижимости, не имея представления о его подлинной «родословной», предъявит гражданские требования в уголовном деле.
Как обрести статус добросовестного приобретателя?
Если же продавец никакой не преступник на помощь домовладельцу придёт статус добросовестного приобретателя, позволяющий сохранить собственность за собой. Он возникает при одновременном совпадении следующих условий:
- Вы не знали и не могли знать, что продавец не имел право отчуждать имущество;
- Вы заплатили рыночную стоимость имущества, и фактически передали деньги;
- Вы приобрели имущество, убедившись в том, что продавец реализует его по своей воле, и что это именно то имущество, о котором заявлено в оферте.
Как проявить «должную осмотрительность» при заключении сделки?
К нам в юридическую фирму довольно часто обращаются граждане, планирующие в ближайшем будущем совершить сделку по приобретению квартир, частных домов или земельных участков. В первую очередь их интересует обеспечение чистоты такой сделки. Наши советы таковы:
- Никогда не соглашайтесь оформить куплю-продажу как дарение! Во-первых, вместо продавца вы станете плательщиком подоходного налога в размере 13% от стоимости имущества. Во-вторых, своими руками усложните свою защиту в суде, когда придётся доказывать, что договор дарения притворный, и по нему передавались денежные средства. В-третьих, при дарении не действует статус добросовестного приобретателя;
- Никогда не соглашайтесь на подписание договора купли-продажи с представителями продавца по доверенности! Считайте, что это блажь, которую вы покупаете за свои деньги. Добейтесь личной встречи с продавцом, убедитесь, что он осознанно выдал агентам доверенность с правом распоряжения его имуществом и они действуют в его интересах. Полюбопытствуйте, почему он сам не может присутствовать при заключении сделки. Даже если это очень занятой предприниматель или профессионал, почему не уделить полчаса времени на оформление продажи собственности ценой в миллионы рублей? Зайдите в Сервис проверки доверенностей Федеральной нотариальной палаты и убедитесь, что доверенность агентам и правда выдавалась;
- Проведите исследование официального сайта районного суда по месту нахождения имущества – посмотрите, нет ли в его отношении судебных тяжб. То же самое правильно сделать и на сайте районного суда по месту регистрации продавца – нет ли к нему требований;
- Откройте Картотеку арбитражных дел и Единый федеральный реестр сведений о банкротстве – узнайте, не признан ли продавец несостоятельным;
- Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении прав на квартиру, дом или земельный участок;
- Посчитайте, не прошло ли три года срока исковой давности с момента, когда продавец стал собственником объекта недвижимости. Если срок не прошёл, но приобрести именно этот объект очень хочется здесь и сейчас, – просто арендуйте его до истечения этого трёхлетнего срока, постепенно выкупая право собственности, но не уплачивая всей суммы вперёд;
- Согласуйте нотариальное удостоверение договора купли-продажи. Нотариус установит полномочия и личности всех сторон сделки, сможет принять участие в обеспечении безопасности расчётов, самостоятельно направить документы на государственную регистрацию и вручить вам их после её осуществления. Не экономьте на этих расходах;
- В случае, если продавец является пожилым человеком, требуйте предоставления психолого-психиатрического заключения о его дееспособности. Для этого придётся пройти не хлопотное обследование в клинике и представить медицинскую документацию. Это поможет в случае, если потенциальные наследники или иные заинтересованные лица оспорят вашу сделку, указывая на то, что продавец не отвечал за свои действия и не руководил ими.
Но, всё-таки, не стоит превращать заключение сделки в фарс, и проводить целое детективное расследование в отношении продавца, вплоть до момента его зачатия. Об этом всем напомнила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в Определении по делу №5-КГ19-88 от 18.06.2019 г. Она рассмотрела дело, в котором Московский городской суд предъявил абсолютно выдающиеся требования к «должной осмотрительности» нового владельца квартиры при подписании договора купли-продажи.
Например, в вину приобретателю вменили то обстоятельство, что он не проверил документы у продавца, являвшегося единственным наследником после скончавшейся матери, и не удостоверился, на каком основании тот продаёт только что полученную квартиру; не посмотрел в его паспорт и не увидел, что наследник часто менял адрес, не находился в Москве, а значит не проживал с мамой и мог пропустить срок на принятие наследства. А если так, то по истечении шести месяцев квартира стала выморочным имуществом и отошла государству…
Высшие судьи России укротили строптивых московских коллег и обратили их внимание на то, что оформлением наследства занимается нотариус, и граждане не обязаны при совершении сделки допрашивать друг друга с пристрастием и беспочвенно подозревать, как в иностранном кино про сталинские времена.
Если бы покупатель предпринял те меры предосторожности, которые рекомендованы выше, он избежал бы стресса, который пережил в результате судебного разбирательства, похожего на сумасшедшую поездку по аттракциону из американских горок.
Будьте активны в превентивной защите своих прав, проверяйте происхождение прав у продавцов, гарантируйте себе статус добросовестного приобретателя, и вы сможете избежать личного знакомства со сложным характером роковой красавицы Фемиды, которая не прощает ошибок.
Приглашаем Вас на консультацию, и фирма обязательно защитит Ваши права!
С уважением,
Управляющий партнёр
Павел Кортунов
